【大河财立方 记者 秦龙】 7月21日，《中共中央关于进一步全面深化改革 推进中国式现代化的决定》（以下简称决定）全文正式发布。
大河财立方记者注意到，《决定》的健全社会保障体系章节中，较大篇幅提及住房保障和房地产相关内容：加快建立租购并举的住房制度，加快构建房地产发展新模式。加大保障性住房建设和供给，满足工薪群体刚性住房需求。支持城乡居民多样化改善性住房需求。充分赋予各城市政府房地产市场调控自主权，因城施策，允许有关城市取消或调减住房限购政策、取消普通住宅和非普通住宅标准。改革房地产开发融资方式和商品房预售制度。完善房地产税收制度。
“与十八届三中全会审议通过的《中共中央关于全面深化改革若干重大问题的决定》全文中涉及的房地产内容相比，本届三中全会《决定》全文，在健全社会保障体系中，用了整段、接近160字的篇幅着重提及了房地产。这一方面表明中央对于房地产行业发展的重视;另一方面，也为未来几年房地产政策指明了方向。”中指研究院市场研究总监陈文静表示，全文罕见重笔提及房地产，彰显房地产在整个经济社会发展中的重要性。
租购并举 保障性住房供给或将明显放量
值得注意的是，《决定》再次明确了我国未来的住房制度，即“加快建立租购并举的住房制度，加快构建房地产发展新模式”。
实际上，近年来，中央多次强调要加快建立租购并举的住房制度，加快构建房地产发展新模式。多位业内人士表示，《决定》中的相关提法居于房地产各项任务首位，同时进一步强调“加大保障性住房建设和供给，满足工薪群体刚性住房需求”，背后释放重要信号。
陈文静认为，将“加快建立租购并举的住房制度，加快构建房地产发展新模式”居于首位，预示着未来几年保障性住房供给或将明显放量。其中，保障性租赁住房在“加快建立租购并举的住房制度”下，重要性或将更加凸显。
广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉表示，打造租购并举的住房制度是我国新时期住房制度发展的方向，也是房地产新模式框架中住房供给侧改革的主要内容。
那么，如何构建一个更符合当前市场需求的发展模式?《决定》强调，要“加大保障性住房建设和供给，满足工薪群体刚性住房需求。支持城乡居民多样化改善性住房需求”。
对此，同策研究院首席研究员宋红卫对大河财立方记者表示，未来，住房体系“双轨制”趋势将愈加明显。低收入人群以及刚毕业的大学生、城市人才等群体是保障的重点对象，保障房主要分为两种模式：“配租型”和“配售型”。
进程加快 但全面取消预售制仍需要时间
近年来，随着“保交楼”工作的深入推进，业内关于取消预售制、推行现房销售的讨论与呼声越来越大。
2023年1月17日，全国住房和城乡建设工作会议上，住建部相关负责人明确，“有条件的可以进行现房销售”。大河财立方记者注意到，截至目前，郑州、合肥、成都等已有多地试点现房销售。
多位业内人士认为，《决定》强调“改革房地产开发融资方式和商品房预售制度”，或意味着未来预售制改革进程将加快，取消预售制或是大势所趋。
“房地产开发融资方式与商品房预售制度高度关联，商品房预售制度下，房企开发建设所需资金一部分来自银行开发贷等金融支持，一部分来自预售款。预售制度下开发企业使用开发贷等融资时间较短，预售开盘后即可逐步偿还贷款，银行资金回流速度相对较快。而转向现房销售后，企业开发贷使用时间延长，金融机构配套的资金支持如何优化调整，或是未来政策的研究方向。”陈文静说。
陈文静认为，在全面推进现房销售前，部分城市或需进一步完善供给端政策，稳定供给预期。因此，短期来看，预售制改革或仍将循序渐进，全面取消预售制预计仍需要一定时间。
中国社科院财经战略研究院住房大数据项目组负责人、中国城市经济学会房地产专业委员会秘书长邹琳华持类似观点。他表示，改革商品房预售制度，意味着商品房预售制度不会取消，仍然会存在。但是市场趋势是现房为主，期房销售占比下降。商品房预售制度改革的总体方向应该是在保护购房者权益的基础上，提高资金监管效率和使用效率。
李宇嘉亦表示，改革商品房预售制度，就是逐步由商品房预售制向商品房现售制转型。一方面，根据克而瑞统计，重点城市目前现售房已经占到30%的份额;另一方面，2023年以来，期房销售下降，现房和二手房（2023年）销售增长，意味着市场需求的新特征是所见所得、立马就住。上述一系列情况倒逼商品房预售制度向商品房现售制度转型。同时，改革商品房预售制度也是房地产新开发模式的重要组成部分。
