【大河财立方 记者 孙凯杰】 今年以来，A股公募不动产投资信托基金（以下简称REITs）走出“反V”行情：上半年触底反弹，下半年则表现疲软。中证REITs全收益指数前六个月一路抬升，自6月24日高点回调已逾8%。
一级市场却热度不减。据大河财立方记者不完全统计，2025年1月起，已有广东、河北、黑龙江、浙江、青海、宁夏、内蒙古等多地官方表态，鼓励积极申报或常态化申报REITs。
一边是待盘活的存量资产，一边则是上市后的反响平平——登陆资本市场后，REITs如何通过精细化运营，带给投资者更优质的体验？
REITs呈现板块分化：消费亮眼，产业园区表现不佳
2025年1月，权益市场波动加剧、债券“牛市”后收益走低，经历了近三年持续疲软的REITs获得资金青睐，实现触底反弹。Wind数据显示，截至6月30日，中证REITs全收益指数曾达到1124.91点，年内涨幅超过15%；然而，进入下半年后，权益市场表现好转，以科技股为代表的投资标的重新吸引了大量资金注入，REITs进入承压回调阶段。
中证REITs全收益指数年初至今走势图
晨星中国基金研究中心高级分析师李一鸣认为，今年上半年REITs行情的主要动力，源于低利率背景下的配置需求爆发，包括10年期国债收益率跌破1.6%、LPR连续下调等，具备4%～6%现金分派率、强制分红机制的REITs成为资金避风港。资产类型扩容，首批数据中心REITs落地，也进一步推升市场热度。
而下半年持续回调的核心制约因素，首先是上半年累计涨幅较高引发的止盈抛压；其次，2025年7月以来债券市场的持续回调成为触发REITs资金流出的外部因素。对于追求稳健收益的资金而言，债市回调后不少债券产品的收益率已具备较高吸引力。在此背景下，部分原本配置于REITs的低风险资金开始撤出并转向债市抄底。上述两大因素的叠加共振，给REITs二级市场带来了压力。
从“打新”策略的失效，也能看出投资者对REITs的热情正在逐渐转淡。上半年，多只产品上市首日呈现30cm涨停，引发“打新”潮；而下半年甚至出现首日“破发”。
从类型上看，消费基础设施REITs是今年以来“最靓的仔”，多只产品年内涨幅超过30%，仓储物流、交通基础设施紧随其后，园区基础设施、能源基础设施则表现不佳。
政策推动下，资产高质量运营是关键
与二级市场的低迷形成对照的是，政策层面对REITs的支持力度并未减弱。自2021年我国首批REITs上市以来，多地高度关注、积极参与。
据大河财立方记者不完全统计，2025年1月起，已有广东、河北、黑龙江、浙江、青海、宁夏、内蒙古等多地官方表态，鼓励积极申报或常态化申报REITs。各地也把REITs视为推进基础设施建设、城市更新、促进存量资产证券化的重要工具。
从行情上看，下半年公募REITs调整幅度较大的，多为园区基础设施类别。定期报告显示，部分REITs的利润下滑导致分红收益不及预期，且出租率、租金均呈下降态势，净利润也持续为负。
例如根据第三季度报告披露的数据，华安张江产业园REIT、建信中关村REIT两只园区基础设施REITs今年前三季度的净利润均为负数，而易方达广开产园REIT、中金联东科创REIT、中金湖北科投光谷REIT的净利润则在年内由盈转亏。
底层资产若缺乏健康、可持续运营，其真正价值便难以兑现。因此，单纯依靠政策推动、发行规模扩张、资产证券化推进，并不能保证REITs市场走出低迷。投资者信心，要靠资产运营质量、租赁稳定性、分红兑现能力——这些因素的持续稳定性才是REITs能否重拾信任的关键。
华泰证券研报认为，未来REITs资产将持续板块分化状态：稳健资产价格跌出性价比后有望企稳，基本面走弱的资产则仍将承受压力。回归价值主线后，板块内部的分化也将增大，运管能力带来的业绩差异也将进一步体现。
专家观点：资产荒背景下，稳定现金流仍有配置价值
近日，中国证监会研究起草了《中国证监会关于推出商业不动产投资信托基金试点的公告（征求意见稿）》（以下简称公告），向社会公开征求意见。
与此同时，在国家发展改革委最新发布的《基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）项目行业范围清单（2025年版）》显示，商业办公设施、城市更新设施两个新类别也首次被纳入其中，类别由之前的13类扩容至15类。
华泰证券研报认为，在2025年数据中心REITs成功亮相后，2026年最有可能迎来“首单”突破的领域包括铁路、港口、通信铁塔、文化旅游及养老设施等。从资产配置视角看，REITs作为多资产策略的重要组成部分，在低利率环境下仍将保持较强的配置需求，这将是明年REITs市场的核心主线，构成需求端的重要支撑。REITs能够提供相对稳定的现金流，有效增强投资组合韧性并增厚收益。
李一鸣认为，从长期来看，配售份额的解禁潮是REITs市场发展的正常阶段。解禁后若出现超跌，反而会为长期资金提供配置机会，且优质底层资产的稳健现金流与政策支持，将支撑市场长期价值，同时也会使得投资者更理性评估REITs的实际分派率与资产质量，助力市场向更成熟、规范化的方向发展。
他提到，展望2026年，REITs一级市场打新告别“闭眼套利”阶段，转向依托底层资产质量的理性参与。叠加政策催化，如新资产类型申报加速，市场规模有望进一步突破。险资、养老金等长线资金在低利率与资产荒背景下，预期带来持续的资金流。
